分譲地の諸費用はいくら？初めてのマイホーム購入ガイド

この記事を読めば、必要な予算の全体像がつかめ、安心して家づくりの一歩を踏み出せるでしょう。

分譲地の購入にかかる諸費用とは？全体像と目安

分譲地や分譲住宅の購入には、物件価格とは別に税金・手数料・保険料などの「諸費用」がかかります。事前に見込んでおかないと想定外の出費に感じやすいため、まず全体像をつかんでおきましょう。

「分譲地」と「分譲住宅」の違いと3つの購入ケース

分譲地は区画を整えて販売する土地、分譲住宅は土地と建物をセットで販売する住宅です。購入のかたちは主に次の3つに分かれ、ケースによってかかる費用が変わります。

• 分譲地（土地のみ）を購入する
• 分譲住宅（建売住宅）を購入する
• 分譲地を購入して注文住宅を建てる

土地のみを購入する段階では、土地の取得に伴う諸費用を確認します。その後に注文住宅を建てる場合は、建物の工事費に加え、工事請負契約や建物の登記に伴う費用も含めた総予算で考えましょう。住宅ローン関連費用は、土地・建物の借り方や金融機関によって異なります。

諸費用の目安は購入形態で変わる

諸費用の目安は「物件価格の5〜10%程度」といわれることがありますが、これは仲介手数料の有無やローンの組み方で変わる概算です。

分譲住宅は契約が一度で済む一方、注文住宅は土地の売買契約と建物の工事請負契約が別々になり、印紙税などが2回かかります。

外構工事費などの付帯工事費は諸費用とは別の「工事費用」であり、分けて考えることが資金計画の第一歩です。

分譲地・分譲住宅の諸費用の内訳一覧

分譲地や分譲住宅の購入時にかかる主な諸費用を、支払うタイミングごとに整理します。

契約時にかかる費用

売買契約書には印紙税がかかります。契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置適用後で1万円です（2026年9月時点。2027年3月31日までに作成される契約書が対象）。

仲介物件では仲介手数料も発生します。計算対象額が400万円を超える場合、上限は「計算対象額×3%＋6万円」に消費税を加えた金額です（国土交通省告示・記事公開時点）。計算対象額が3,000万円なら約106万円が上限です。売主から直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。

参照元：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」 参照元：国土交通省「土地・不動産・建設業」

住宅ローン関連の費用

住宅ローンを組む際にかかる主な費用は次のとおりです。

• 融資事務手数料
• ローン保証料
• 金銭消費貸借契約書の印紙税（電子契約では不要な場合あり）
• 抵当権設定登記の登録免許税と司法書士報酬
• 団体信用生命保険料（多くの場合は金利に含まれる）

金融機関によって仕組みが異なり、総額に数十万円の差が出ることもあります。金利だけでなく諸費用も含めた総額で比較しましょう。

登記・税金関連の費用

新築の建物では、建物表題登記を土地家屋調査士に、所有権移転登記・保存登記を司法書士に依頼します。登録免許税と専門家報酬を合わせて数十万円程度が目安です。

不動産取得税は、住宅や土地が軽減措置の要件を満たす場合、税額がゼロになることもあります。必ず支払いが発生する費用ではなく、物件の評価額や適用条件によって異なります。

適用条件は府県税事務所の案内で確認しておきましょう。このほか、固定資産税・都市計画税の清算金や水道加入金が発生することもあります。

参照元：国税庁「登録免許税の税額表」 参照元：大阪府「不動産取得税」

火災保険料も忘れずに見込んでおく

火災保険は融資の条件として加入を求められるのが一般的です。保険料は建物の構造や補償内容、契約期間によって大きく変わるため、複数プランを比較し、必要な補償まで削らないよう確認しましょう。

費用項目	目安・ポイント	支払うタイミング
印紙税	1万円（契約金額1,000万円超5,000万円以下・軽減後）	売買契約時
仲介手数料	東昌建設の売主物件を直接購入する場合は不要。仲介物件では別途発生	契約時・引き渡し時
ローン関連費用	数十万円〜。金融機関の仕組みで差が出る	ローン契約時
登記費用	登録免許税と専門家報酬で数十万円程度	引き渡し時
火災保険料	補償内容・契約期間で大きく変動	引き渡しまで
清算金・水道加入金など	物件・地域・契約条件によって発生	契約内容による

※手付金は購入代金に充当されるため、上の表（諸費用）には含めていません。

注文住宅を建てる場合に追加で確認したい費用

分譲地で土地を買い、注文住宅を建てる場合は、建物に関する費用の扱いを別途確認する必要があります。次の費用は、住宅会社や見積もりの条件によって本体価格に含まれる場合と別途計上される場合があります。

• 設計料
• 建築確認申請費用
• 地盤調査費用
• 水道やガスの引き込み工事費（整備済みの分譲地では価格に含まれる場合があるため、別途負担の有無を確認）

見積書のどこに含まれているかを契約前に一つずつ確認することが、予算オーバーを防ぐいちばんの近道です。

東昌建設の家づくりは、以下の順番で進みます。

• 工事請負契約の締結
• 設計プランの確定
• 建築確認申請
• 着工

東昌建設では自由設計と地盤調査に対応し、土地の状態に合わせた家づくりをご提案しています。

外構工事費（駐車場やフェンス、門まわりなど）は金額の幅が大きく、見積もりに含まれていないケースもあるため、契約前に必ず確認しましょう。

また、土地の購入代金には消費税がかかりませんが、建物の価格や仲介手数料には消費税がかかります。注文住宅は見積もりが税抜き表示になっていないか確認すると、予算のズレを防げます。

分譲地の諸費用で注意したいポイント

売主物件なら仲介手数料がかからない

分譲地には、不動産会社が間に入る「仲介物件」と、建築会社や開発会社から直接購入する「売主物件」があります。売主物件なら仲介手数料がかからず、計算対象額3,000万円の物件で最大約106万円の差になります。

東昌建設でも売主物件を取り扱っており、諸費用を抑えたい方に検討しやすい選択肢です。

諸費用を住宅ローンに含められるか確認する

金融機関や商品によっては諸費用も含めて借りられる住宅ローンがあります。自己資金が少ない一次取得者には心強い仕組みですが、対応の可否は金融機関ごとに異なります。

借入額が増えるぶん返済額も増えるため、手付金など契約時点で必要な現金分は自己資金として用意しておきましょう。

概算費用は早めに出してもらう

諸費用の金額は、物件価格やローンの組み方、売主物件か仲介物件かで大きく変わります。

「物件価格＋諸費用＋建物側で確認すべき費用」の総額を早い段階で把握できれば、慌てず落ち着いて比較検討できます。

東昌建設では事前のお問い合わせ時に、ご希望の価格帯に合わせた費用の目安をご案内しています。

南大阪・泉州エリアで諸費用込みの予算計画を立てるコツ

予算計画の基本は、「無理なく返せる額」から総予算を決め、諸費用を差し引いた残りを土地と建物に配分することです。

南大阪・泉州エリアは、大阪市内へ通勤しやすい路線が通り、駅や買い物施設の近くに新しく整備された分譲地が見つかりやすい地域です。

泉大津市の松ノ浜駅周辺など生活利便性の高いエリアが人気で、敷地は30坪前後が一つの目安になります。土地の費用を抑えられれば、広いLDKやファミリークローゼットなど建物側の設備に予算を回せるのも嬉しいポイントです。

諸費用や建物価格はネットの情報だけでは自分たちの場合の金額が見えにくいものです。実際のモデルハウスを見学すれば、リアルな費用感を確かめられます。

住宅展示場のモデルハウスは高級仕様の例が多いのに対し、東昌建設のモデルハウスは実際に建てる家に近い仕様なので、等身大の予算をイメージしやすいのが特長です。

泉州・南大阪エリアに10棟ほどあり、長期優良住宅を標準とした仕様をベースに、標準とオプションの価格差も分かりやすくご説明しています。

さらに自社工場の見学では、住宅に使われる資材や製造工程まで直接確認でき、「この価格でこの品質なら納得」と感じたうえで判断できます。

分譲地の諸費用に関するよくある質問

諸費用はいつ、何回に分けて支払うのですか？

契約時・ローン契約時・引き渡し時など、タイミングごとに分かれて発生します。印紙税は売買契約時、ローン関連費用はローン契約時、登録免許税や司法書士報酬は引き渡し時に支払うのが一般的です。不動産取得税は軽減措置により税額がゼロになる場合もあるため、課税の有無と必要な手続きを事前に確認しておきましょう。

手付金は最終的にどうなるのですか？

手付金は、引き渡しの際に購入代金の一部として充てられます。物件価格とは別に余分なお金がかかるわけではありませんが、契約時点で現金が必要になるため、貯蓄から用意できるよう準備しておきましょう。

入居後にかかる税金はありますか？

入居後は、土地と建物に対して毎年、固定資産税がかかります。市街化区域内の物件では都市計画税もあわせて課税されるのが一般的です。新築住宅の固定資産税には、要件を満たすと一定期間税額が減額される措置があり（記事公開時点）、実際の負担額は物件や自治体によって変わります。

参照元：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

自己資金はどのくらい用意すればよいですか？

一つの目安として、手付金と諸費用の一部をまかなえる程度の現金があると資金計画に余裕が生まれます。適切な額はご家庭の状況によって変わるため、希望の物件価格をもとに早めに資金計画の相談をしてみるのがおすすめです。

まとめ

分譲地や分譲住宅の購入には、物件価格とは別に諸費用がかかります。

土地のみか、分譲住宅か、注文住宅を建てるかで対象となる費用が変わるため、ご自身のケースに合わせて費目を積み上げた概算を早めに把握することが大切です。手付金は購入代金に充当されるお金なので、諸費用と分けて「契約時に必要な現金」として準備しておきましょう。

売主物件なら仲介手数料がかからないなど、工夫で抑えられる費用もあります。判断に迷ったら、モデルハウスや自社工場の見学で実際の費用感を確かめてみてください。東昌建設では、土地探しから資金のご相談までまとめてサポートしています。